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地产金融是这样玩的?

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发表于 2015-4-9 03:22:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
[align=left][font=0 0 13px]不同国家,由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的地产金融制度,形成了不同的地产金融模式。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][indent][color=#000][b][backcolor=#cd0000]以美国为代表的证券融资型地产金融[/backcolor][/b][/color][/indent][backcolor=#cd0000]
[/backcolor]
[align=left][font=0 0 13px]美国是国际地产金融市场最发达,制度体系最健全,品种最丰富的国家。目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来,主要有以下四方面特征:[/font][/align][align=left][font=Tahoma][size=16px] 0?wxfrom=5.jpg
[/size][/font][b][backcolor=rgb(255,255,255)][font=Tahoma]一、美国房地产金融架构体系完善,专业分工高[/font][/backcolor][/b][/align][align=left][font=0 0 13px]美国的房地产金融市场,分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场,有的专门从事住宅金融业务,有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲, 一级市场以商业性金融为主导,二级市场以政策性金融为主导,同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]二、美国房地产金融市场竞争性与开放性[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]美国国会通过的一系列房地产金融法案,目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始,联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》,《消费者信贷保护法》, 《房地产交割程序法》等一系列法规,以保证市场的充分竞争性。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]此外,美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务,不存在一个由行政指派的,垄断某些住房信贷业务的金融机构。在长期的充分竞争中逐步形成了从事不同种类金融业务的分工。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]三、美国房地产融资工具的多样化[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]美国是全球房地产金融市场最发达的国家。尤其是二战以来,随着美国宏观经济环境的变化,金融创新工具在美国的房地产金融市场上层出不穷,各种不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生,也为不同时期美国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]四、美国地产的抵押贷款证券化程度很高[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位,房地产抵押贷款证券化种类越来越多,在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。目前,美国共有住房抵押贷款转手证券,多档抵押贷款转手证券,非机构担保多档抵押贷款转手证券,商业房地产抵押贷款支持证券,资产支持证券和债务抵押债券等六大类。
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][indent][color=#000][size=16px][b][backcolor=#cd0000]以德国为代表的储贷结合的地产金融[/backcolor][/b][/size][/color][/indent][backcolor=#cd0000]
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[align=left][font=0 0 13px]德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统,它把三种类型金融系统,即[b]存款系统,抵押银行系统和配贷储蓄系统[/b]综合在一起。德国的地产金融具有以下的特点:[/font][/align][align=center][font=Tahoma][size=16px] 0?wxfrom=5.jpg
[/size][/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]一、广泛运用存款系统和抵押银行。[/b]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]存款抵押银行是德国最大购房贷款人。存款抵押银行一般金融机构子公司,面向各个经济部门贷款,其中住房贷款占贷款总额45%。抵押银行提供长期抵押贷款,按固定利率发行抵押债券筹措资金。同时,运用配贷储蓄系统吸收存款。所谓配贷储蓄系统,是参加者按照合同储存一定数量金额以后,就得到了取得贷款的权利,贷款金额相当于存款金额。存款和贷款利率都低于市场利率水平。也就是用潜在购房者储蓄,对购房者提供贷款。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]二、储贷结合的住房金融模式。[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]这是德国住房制度的一大特色,是自成体系,利率隔离,专款专用封闭式运营的。专款专用,存贷挂钩,利率固定,实行奖励和政府与市场的紧密结合是德国地产金融的特点。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][indent][b][align=center][color=rgb(0,0,0)][font=Tahoma][size=16px][backcolor=#cd0000]以新加坡为代表的社会福利基金主导的地产金融[/backcolor][/size][/font][/color][/align][/b][/indent][backcolor=#cd0000]
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[align=left][font=0 0 13px]新加坡房地产业与房地产金融和世界各国相比颇具特色,其最核心的就是[b]中央公积金制度[/b]。该制度从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划,逐步发展演变成包括养老,住房,医疗在内的综合性保障制度,其特点如下:[/font][/align][align=left][font=0 0 13px] 0?wxfrom=5.jpg
[b]一、公积金由雇员和雇主按雇员工资的一定比例缴纳。[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]由中央公积金局负责管理,一部分用于缴交者的提取和包括住房在内的消费贷款支取,另一部分由新加坡政府投资公司负责运营,以增值保值。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]二、按雇员工资总额适当比例缴纳公积金,按月存入雇员个人账户。[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]公积金受新加坡公积金法保护,公积金存款利息按月结算,并入公积金本金,免交所得税。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]同时,公积金既不能用来偿债,也不构成遗产。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]三、社会福利基金与住房信贷相结合。[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]随着经济发展和公积金不断积累,公积金的使用范围逐步扩大。1968年以后,公积金开始介入住房领域。1964年开始,新加坡政府推出“居者有其屋”的政府组屋计划。政府专门拨出国有土地和适当征用私有土地,同时由银行和中央公积金局提供住房所需资金。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]中央公积金制度与居者有其屋计划相结合,使新加坡房地产业自60年代起日益兴旺,并成为国民经济的重要支柱和强有力的增长点,带动了整个国民经济良性发展。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px][b]四、房地产投资证券化。[/b][/font][/align][align=left][font=0 0 13px]在公积金管理与运作成功经验的基础上,为打造亚洲的REITs中心,新加坡于1998年开始探讨组建新加坡房地产投资信托基金(S-REITs),以促进房地产市场发展。
[/font][/align][align=left][font=0 0 13px]
[/font][/align][indent][color=#000][b][backcolor=#cd0000]以日本为代表的混合型地产金融[/backcolor][/b][/color][/indent][backcolor=#cd0000]
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[align=left][font=0 0 13px]为了解决二战后城镇居民的住房问题,日本政府积极推行了“三位一体”的住房政策和活跃房地产金融市场的策略,即政府,民间和个人三者共同投资建造住宅。在此基础上形成了独具特色的混合型房地产金融模式。在这种金融制度模式下,民间机构与官方的政策性住房金融相结合,住房市场信贷活动非常活跃。[/font][/align][align=left][font=0 0 13px] 0?wxfrom=5.jpg
随着金融市场的成熟与发达,20世纪80年代,日本混合型住房金融中,政府财政的作用逐渐增强。由财政机构向邮政储蓄,年金保险,国民年金,简易人寿公司等吸收资金,然后通过财政性贷款计划,把一部分资金贷给住宅建设公司,转化为住宅建设投资;一部分采取间接融资方式,为住宅金融公库提供住宅信贷资金。[/font][/align]
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发表于 2016-3-23 16:06:14 | 显示全部楼层
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